Под управлением Кондопожского ММП ЖКХ находятся 212 многоквартирных домов, общей площадью более 565 тысяч квадратных метров. Поддерживать в них порядок – задача непростая и решать ее можно только сообща, когда управляющая организация и собственники жилья работают в тесной связке.

Именно на собственников жилищное законодательство возложило обязанности по содержанию общедомового имущества. На эти цели предусмотрена ежемесячная плата, в рамках которой производят обслуживание и благоустройство дома. И только собственники вправе решать, на какие суммы и на какие цели, будут потрачены средства, предназначенные на текущий и капитальный ремонты.

Управляющая организация выполняет функцию организатора этой работы — помогает собственникам в проведении общих собраний; консультирует и предоставляет им полную информацию о том, что необходимо сделать в доме; проводит и контролирует выполнение ремонтных работ. Решает эти задачи работающий с жильцами напрямую отдел по управлению многоквартирными домами (ОУМД), располагающийся по адресу: пр. Калинина, д. 3.

Об итогах работы этого отдела в 2022 году и приоритетных задачах на 2023 год мы побеседовали с начальником ОУМД Натальей ТИХОНОВОЙ.

— 2022 год был сложным — как и у многих, думаю. Несмотря на это, для нашего отдела, как и для всего предприятия в целом, год был насыщенным и продуктивным. Мы в очередной раз убедились, что слаженная работа всего коллектива и правильные цели помогают двигаться вперед.

В течение года управляющая организация не только осуществляла работы по содержанию многоквартирных жилых домов, прямо предусмотренные в договоре управления, но и активно занималась благоустройством территорий, проводила капитальный и текущий ремонт инженерных систем и конструктивных элементов.

Главная особенность в работе нашего отдела — это постоянное общение с людьми. Ежедневно в отдел обращаются десятки людей с разными вопросами и проблемами, что дает четкое понимание, что самый важный критерий при оказании услуг — это предоставление качественного сервиса. Нужно всегда быть в доступе, уметь решать задачи, продуктивно выстраивать взаимоотношения и коммуникацию с разными людьми.

От того, как выстроено общение, как быстро решаются задачи, насколько правильно ведется оформление документации зависит мнение жителей об управляющей организации. Когда граждане получают конкретные ответы на свои вопросы и быстрое решение проблемы — это самое лучшее доказательство грамотной работы.

Одним из основных направлений нашей деятельности является работа по обращениям граждан. В течение 2022 года в отдел поступило 1781 заявление. Из них 373 — по вопросам аварийно-ремонтной службы, 267 — по вопросам жилищно-эксплуатационного участка, 40 — по благоустройству, 52 — по дератизации и дезинсекции. 211 заявлений касались договорной работы и обращений организаций, 30 — организации ТОСов.

В рамках взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти подготовлены ответы: Фонд капремонта РК — 57, Госкомитет по жилищному надзору РК — 39, прокуратура — 30, суд — 21, а также в МЧС, ОМВД и другие.

Учитывая, что в отделе работают 8 человек, а кроме письменных заявлений сотрудники много консультируют по телефону и ведут прием граждан, разрабатывают и проверяют документацию – это очень большие объемы.

Кроме того, наши специалисты в течение года провели 230 собраний собственников МКД, из них: 71 — по капитальному ремонту, 29 — по текущему ремонту, а также по ТОСам, изменениям тарифов на резерв по текущему ремонту и прочим. Проведено 17 внеплановых проверок по самовольному переустройству и перепланировкам помещений. В достаточном количестве собственникам выданы предписания, связанные с захламлением подъездов и нарушением правил пожарной безопасности, незаконным размещением кондиционеров на общем имуществе.

Важной составляющей работы отдела является размещение информации в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ), в которой представлена подробная информация о жилищном фонде, проделанных работах, видах коммунальных услуг, системах коммуникаций. В этом году продолжена работа по размещению лицевых счетов, договоров на оказание услуг, реестров приборов учета, показаний, задолженности и пр. Перечень информации с каждым годом увеличивается, выкладывать её приходится ежедневно. Доступ к этой системе есть у любого гражданина, что делает деятельность нашей организации прозрачной и доступной.

Люди обращаются в отдел по самым разным вопросам — пишут заявления, просят проконсультировать. Иногда приходят и поругаться. Но, получив разъяснения и необходимую информацию, зачастую признаются, что были не правы. Иногда именно отсутствие информации вызывает недопонимание. Кто-то требует, например, отремонтировать в доме отмостку, но, когда специалисты предоставляют информацию о залитиях, например, с кровли в доме, понимает, что в приоритете все-таки ремонт крыши. Многие настаивают на косметическом ремонте подъездов. Да, такая работа сразу заметна и радует глаз. Но эти деньги будут просто пущены на ветер, если крыша протекает.

Эту и другую информацию специалисты нашего отдела стараются донести до собственников жилья, в том числе и на общих собраниях. Приятно, когда удается прийти к взаимопониманию. Так, в ноябре прошлого года мы провели 32 собрания, на которых предлагалось решить вопрос по повышению тарифов на резерв по текущему ремонту, именно в тех домах, где на эти цели заложены минимальные суммы. Тема сама по себе достаточно болезненная, и убедить людей в такой необходимости не просто. Но когда собственники видят цифры — сколько они собирают в год и знакомятся со стоимостью работ, приходит понимание, что это необходимая мера, если есть желание производить в доме текущие ремонты.

По многим вопросам мы активно взаимодействуем с советами домов. Стараемся регулярно рассказывать об их работе, в том числе и в группе Кондопожского ММП ЖКХ “ВКонтакте”. Это необходимо для обмена опытом между активно работающими советами, служит примером для тех домов, где хотели бы начать такую деятельность, а также выражением благодарности тем людям, которые на безвозмездной основе занимаются этим делом, но на благо всех собственников жилья, проживающих в доме. Опыт показывает: если в доме есть активный председатель и работающий совет, в нем есть и наглядный результат в деле содержания общедомового имущества.

Особенностью нашей деятельности в прошлом году стала активизация использования судебной практики. Причем, сразу по нескольким направлениям. Так, в суд были направлены 32 пакета документов по предоставлению доступа в квартиры, расположенные в газифицированном жилфонде. В таких домах по договору с нашим предприятием специализированная организация ООО “Ремсервис” проводит проверки дымовых и вентиляционных каналов в рамках технического обслуживания внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО). Хозяевам квартир, не обеспечившим доступ специалистов для такой проверки, мы сначала выписываем предписания, а в случае их невыполнения готовим документы в юридический отдел для решения данного вопроса в судебном порядке. В 10 случаях собственники, получив исковое заявление, обеспечили доступ до суда, 10 исковых заявлений находятся в процессе рассмотрения. Хочу отметить, что обязанность по предоставлению доступа возложена на собственников действующим законодательством, поэтому не стоит дожидаться решения суда, чтобы потом не пришлось оплачивать еще и судебные издержки.

Также управляющей организацией совместно с собственниками помещений было подготовлено 11 обращений в суд для отмены незаконного переноса региональным оператором срока проведения капитальных ремонтов на более поздний. По 9 домам решения суда в настоящее время приняты, по 7 домам региональный оператор уже направил собственникам предложения о проведении капитального ремонта. Это означает, что в скором времени проблема с задержками капремонта сдвинется с мертвой точки. Считаю, что это большая победа управляющей организации и собственников и, добавлю, единственная такая практика в нашей республике.

Также в судебном порядке, благодаря профессиональному подходу юридического отдела, удалось отстоять интересы собственников д. 8 по ул. М. Горького, а именно добиться демонтажа декоративной арки, соединяющей здание бывшего профилактория Кондопожского ЦБК, а теперь училища олимпийского резерва с частью фасада, где отсутствовала система организованного водоотвода, что приводило к порче общедомового имущества жилого дома. По решению суда место присоединения должно быть отремонтировано до конца июня 2023г.

Иногда нам приходится судиться и с собственниками жилых и нежилых помещений, чьи действия или бездействия нарушают действующее законодательство и права других собственников. Это касается демонтажа аварийных балконных плит и козырьков, незаконного остекления лоджий.

Конечно, готовили исковые заявления и представляли интересы собственников помещений в суде работники юридического отдела Кондопожского ММП ЖКХ, но пакеты необходимых документов готовили специалисты отдела по управлению МКД. А это непростая, кропотливая, а порой и очень длительная работа, как в случае, например, с декоративной аркой, на которую не было технической документации, да и собственник со временем поменялся. Могу с уверенностью сказать, что такой опыт Кондопожского ММП ЖКХ востребован, им активно интересуются специалисты других управляющих организаций республики и Госкомитета по жилищному контролю РК.

Еще одним важным направлением деятельности ОУМД является помощь собственникам жилья в создании ТОСов и подготовке документов для участия в республиканском конкурсе социально значимых проектов. В прошлые годы в многоквартирных домах под управлением Кондопожского ММП ЖКХ было создано 22 ТОСа. В текущем году подготовлено и направлено в Администрацию КМР 23 пакета документов для создания новых ТОСов. Однако, сбор документов, подготовка проектов и передача их в администрацию района — это только вершина айсберга проводимой в этом направлении работы. А за рамками, вне поля зрения, остается огромная работа с жителями — обсуждение проблемных вопросов; выбор идеи, устраивающей всех собственников, которым еще надо объяснить, что программа ТОС представляет собой инициативное бюджетирование, предусматривающее софинансирование со стороны жителей; проведение общих собраний… Количество желающих принять участие в этой программе, позволяющей привлечь немалые суммы на ремонты и благоустройство, растет.

Наша управляющая организация помогает собственникам жилья и с участием в программе “Формирование комфортной городской среды”, занимаясь подготовительной работой по проведению общих собраний, разработке проектов, заключению договоров с подрядными организациями. В прошлом году в число победителей этой программы вошли шесть домов: Октябрьское шоссе, 37; Комсомольская, 2; Бумажников 6 и 6а; Пролетарская, 7 и 18, где было проведено благоустройство дворовых территорий.

Перед асфальтированием Кондопожское ММП ЖКХ провело ремонты сетей на этих участках. И, конечно, надо сказать огромное спасибо подрядчику — Кондопожскому ДРСУ, которое во всех вопросах старалось идти навстречу пожеланиям жителей, даже в таких, казалось бы, мелочах, где установить скамейку — справа или слева. Работники предприятия готовы были даже переделывать уже выполненную работу, чтобы порадовать людей. В этом году по программе будут отремонтированы 4 двора: ул. Пролетарская, 24; ул. Советов, 15; пр. Калинина 3; ул. Бумажников 4а.

Стоит отметить, что в прошедшем году была проведена огромная работа по подготовке необходимых документов (а это более 100 позиций) для продления в октябре 2022 года срока лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. Орган государственного жилищного надзора в рамках продления срока действия лицензии проводит проверку лицензиатов на соответствие требованиям пунктов ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, на отсутствие грубых нарушений лицензионных требований, а также на предмет отсутствия неисполненных предписаний об устранении грубых нарушений лицензионных требований, срок исполнения которых истек на дату проведения проверки. Руководители организаций, которые проходили эту процедуру, хорошо понимают, насколько это не просто. Однако осенью в жилищное законодательство были внесены изменения, и срок продления лицензии был перенесен на март 2023 года. У нас появилось еще время для подготовки к данной процедуре, а весной надеюсь, мы с этой задачей справимся.

Самое приятное в нашей работе — это результат, когда люди говорят: «Огромное спасибо, вы мне очень помогли». Просто убеждена, что именно клиентоориентированный подход позволяет получать в адрес нашего предприятия гораздо больше положительных отзывов.