Совет дома — главный помощник УК

Совет дома, созданный из неравнодушных собственников жилья, играет важную роль в судьбе любого многоквартирного дома. Жилищный кодекс РФ наделяет такой совет немалыми полномочиями

В отделе по управлению многоквартирными домами (ОУМД) Кондопожского ММП ЖКХ хорошо понимают: активный совет дома и инициативный председатель — их главные помощники в общем деле по содержанию и ремонтам общедомового имущества. Поэтому в ОУМД было принято решение подготовить ряд публикаций, рассказывающих об опыте активных советов. Первой в августе появилась статья осовете дома 98 по ул. Кондопожской  “Их пример — другим наука”, где за последние несколько лет совместными усилиями удалось буквально преобразить этот небольшой дом на окраине города.

Однако общий язык с советами домов получается найти не всегда. Но искать ключ к взаимопониманию надо. Поэтому на этот раз мы отправились пообщаться с членами совета дома 13 по ул. Заводской, у которых к управляющей организации оказалось немало претензий, которые они активно и выразили.

“Мы требовали, требуем  и требовать будем”

Наша встреча с председателем совета дома Сергеем Юрьевичем Гореловым и его активными помощниками — супругами Александром Владимировичем и Татьяной Вячеславовной Жмуриными состоялась прямо во дворе дома, на лавочке у среднего подъезда.

Свою позицию они озвучили прямо и категорично: ММП ЖКХ нас не слушает и на все обращения плохо реагирует, отвечая отписками, хотя ничего сверх положенного мы не просим. А поэтому — “мы с них требовали, требуем и требовать будем!” Почему у жильцов такой настрой, они объяснили на трех конкретных примерах.

Сначала обратили внимание на покосившийся забор вдоль палисадника. Поддерживающие его столбики давно сгнили, забор вот-вот завалится.

8 июня совет дома обратился с просьбой произвести укрепление забора, покрасить его и отремонтировать скамейку у третьего подъезда.

— В ответ, как всегда, получили отказ без пояснения причин. Нам даже не сообщили ориентировочную стоимость этих работ, зато настойчиво предложили помощь в организации общего собрания жильцов дома для решения этого вопроса.

Для чего нам нужно в летний период, когда многие жильцы отсутствуют, проводить общее собрание, когда на основании протокола общего собрания,  состоявшегося еще 24.12.2016 г., совет нашего дома наделен правом самостоятельно принимать решения о проведении текущего ремонта? Как понимать такую отписку?

Еще одна претензия касается непредоставления собственникам ежегодного перечня услуг и работ, содержащего объемы, стоимость и сроки их выполнения. Жильцы отмечают, что выявленные в ходе ежегодных осмотров общедомового имущества недостатки и повреждения, отраженные в актах, не устраняются на протяжении многих лет.

В этом году по решению общего собрания собственников дома был запланирован капитальный ремонт фасада. 1 апреля Кондопожское ММП ЖКХ заключило с индивидуальным предпринимателем Дмитрием Ивановым договор на выполнение этих работ, которые должны были завершиться в мае-июне. Однако они не выполнены до сих пор.

Почему Кондопожское ММП ЖКХ не контролирует соблюдение подрядчиком сроков? Почему силы подрядчика отвлекались на ремонт других домов, например, на дом 30 по ул. Пролетарской и дом 98 по ул. Кондопожской? Почему рассрочка на проведение ремонтных работ предоставляется только избранным?

Такую позицию Кондопожского ММП ЖКХ члены совета дома расценивают как нежелание УК что-то делать для дома, либо как наказание строптивых.

— Только не надо нас воспринимать, как всегда и вечно чем-то недовольных. Мы готовы сотрудничать конструктивно и ценить хорошие дела тоже, — говорят члены совета дома.

Например, они довольны работой своих дворников — и прежней Л.Е. Михальченко, которая ушла на заслуженный отдых, и нынешней Ю.С. Терентьевой.

Хороший контакт поддерживают с мастером ЖЭУ Натальей Валерьевной Шафоростовой, которая в этот день побывала у дома, чтобы снять размеры поврежденного ограждения. Жильцы обратили ее внимание и на необходимость поменять стекло на втором этаже среднего подъезда, собранное из отдельных кусочков — его и помыть после ремонта будет невозможно да и холод  оно пропускает.

Отметили жильцы качественную и старательную работу бригады Дмитрия Иванова. Члены совета дома даже пошли им на уступки, согласившись продлить сроки выполнения работ до 15 августа, чтобы строители избежали штрафных санкций. Однако и в этот срок строители не уложились. Как же все-таки контролируется их работа?

Вот такие вопросы накопились у совета дома 13 по ул. Заводской. Что же им ответят в управляющей компании?

«Наша деятельность абсолютно открытая»

Начальник отдела по управлению МКД Наталья Алексеевна Тихонова и ее заместитель Жанна Евгеньевна Потикова охотно согласились прокомментировать сложившуюся ситуацию, чтобы никаких недопониманий во взаимоотношениях со  членами совета дома больше не возникало. Свою позицию они аргументировали по всем обозначенным пунктам, обратив особое внимание, что в работе управляющей организации без каких-либо объективных причин вообще не предусмотрены отказы жильцам в вопросах содержания общедомового имущества. Даже в проблематичной ситуации стоит задача – предложить какое-то реальное решение.

Отремонтировать заграждение и скамейку, покрасить их – дело-то в принципе совсем не сложное и не особенно затратное. Неужели это так трудно, часто недоумевают жильцы, и по-человечески их позиция понятна. Но управляющая организация обязана работать строго в рамках действующего жилищного законодательства, а значит, не может потратить ни копейки без согласия на это собственников жилья.

Работы по капитальному ремонту утверждаются только по решению  общего собрания собственников жилья в  МКД.  Если же на общем собрании на совет дома возложены полномочия по определению работ по текущему ремонту, как в д. 13 по ул. Заводской, то совет дома вправе решать эти вопросы самостоятельно. Но при условии, что деньги на текущий ремонт на счете дома есть. И вот здесь, как говорится, и собака зарыта.

Дом  13 по ул. Заводской «в минусе» по текущему ремонту, т.е. числится в должниках у Кондопожского ММП ЖКХ. Как это получилось, если никаких особенных работ здесь годами не производили? 

Причина в том, что собственники дома установили очень низкий тариф на его текущий ремонт – 0,37 руб. за кв. м.  Для сравнения, в большинстве домов, находящихся под управлением Кондопожского ММП ЖКХ, этот тариф составляет около 4 руб. за кв. м, а в некоторых доходит до 7-9 руб. за кв. м. Получается, что за год жильцы этого дома собирают на текущий ремонт 11 452 руб. Что можно сделать за эти деньги? В первую очередь, они идут на устранение возникающих в этом  доме 1967 года постройки аварийных ситуаций и замену износившегося оборудования, а не внешнюю красоту их уже не хватает.

Получается, что общее собрание совет дома полномочиями по решению вопросов текущего ремонта наделило, а возможности их реализовать не предоставило.  По большому счету в этом доме надо решать вопрос об увеличении тарифа на текущий ремонт исходя из реальных потребностей, которые в старом жилфонде, как правило, возрастают.

Если же такое решение жильцы не примут, но все-таки хотят отремонтировать ограждение и скамейки, у них есть такая возможность. Для этого надо принять решение о дополнительном финансировании этих разовых работ. Сделать это возможно только по решению общего собрания. Именно поэтому жильцам так настойчиво и рекомендовали его организовать. Сумма с 58 квартир будет совсем не большая и провести ее можно как разовый платеж.

Еще одна претензия касается непредоставления собственникам ежегодного перечня услуг и работ, содержащего объемы, стоимость и сроки их выполнения. Жильцы отмечают, что выявленные в ходе ежегодных осмотров общедомового имущества недостатки и повреждения, отраженные в актах, не устраняются на протяжении многих лет.

Этот вопрос напрямую завязан на первый. Все ремонты в доме должны проводиться только после согласования с жильцами.  Только по их решению формируется перечень работ на год. Управляющая организация имеет право действовать самостоятельно только в аварийных ситуациях. А ежегодные осмотры общедомового имущества проводят для того, чтобы оценить его состояние и дать рекомендации жильцам от специалистов. Однако выбор первоочередных работ всегда остается за собственниками жилья. Если управляющая организация проведет какие-либо ремонты самостоятельно, такие действия считаются незаконными и могут быть оспорены в суде.

Договор на капитальный ремонт фасада д. 13 по ул. Заводской с индивидуальным предпринимателем Дмитрием Николаевичем Ивановым стоимостью 822900 рублей был заключен 1 апреля. Срок его исполнения был назначен на 30 июня.  Поскольку у этого подрядчика, который работает не только с Кондопожским ММП ЖКХ, но и с другими предприятиями, оказалось слишком много заказов, по его обращению срок исполнения был продлен до 15 августа. Гражданское законодательство разрешает перенос сроков, если погода и сезон позволяет. С советом дома этот вопрос был согласован. Но и в этот срок строители не уложились, потому что выявились дополнительные объемы работы. Как пояснил Дмитрий Николаевич, когда стали зачищать штукатурку, она стала просто отваливаться кусками. Дополнительные объемы – это дополнительные расходы, которые действующим договором не предусмотрены. Увеличить сумму за счет привлечения  дополнительных средств по текущему ремонту без решения собственников тоже нельзя. А значит, опять же возникает необходимость проведения общего собрания, где надо решать и этот вопрос.

— Наша деятельность абсолютно открытая, — подчеркнула начальник отдела по управлению МКД Н.А. Тихонова.  – Вся информация по решениям общих собраний, договорам, результатам осмотров по каждому дому выложена в системе ГИС ЖКХ и находится в открытом доступе. Да, у нас много бумажной работы, но главное – это все-таки люди, которым мы должны помочь решать накопившиеся вопросы. Поэтому я очень благодарна Александру Владимировичу Жмурину, который согласился на  личную встречу, в которой принял участие и индивидуальный предприниматель  Дмитрий Николаевич Иванов. На  этой встрече мы попытались друг друга услышать и понять.

Мы очень благодарны всем неравнодушным людям, которые добровольно взяли на себя нелегкую ношу по управлению МКД, войдя и возглавляя советы домов.  Многие из них ведут эту работу годами. Благодаря тесному сотрудничеству с ними нам и удается добиваться результатов. Особенно радует, что в их ряды, кроме людей опытных и зрелых, начинает вливаться и молодежь. Поэтому серию публикаций о работе советов домов мы планируем продолжать и дальше.

P.S.  6 октября в доме 13 по ул. Заводской состоялось общее собрание собственников дома в очно-заочной форме, по итогам которого и будет принято решение по всем тем вопросам, которые были подняты советом дома.